《艺术小镇》明星也玩不转文旅地产

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近日,一条不大不小的新闻刷了屏,让退隐江湖的李亚鹏又火了一把。

李亚鹏的名气太大,他的成名史我就不说了,除了恋爱名单让大家嫉妒恨以外,其他方面真是谈不上可圈可点。

做为演员,李亚鹏的代表作,除了《将爱》还算成功之外,演绎《笑傲江湖》的令狐冲已经吃力,《射雕英雄传》中的郭靖更是遭到群嘲。

李亚鹏于2005年迎娶天后王菲,但婚姻维持八年之后宣告。

褪去了演员和丈夫的标签之后,李亚鹏一直以商人的形象示人。

李亚鹏自称1992年读大学期间,就在乌鲁木齐成功了两场大型摇滚演唱会,挣到了人生中的第一个四万元。

1998年,在旧金山拍戏期间,融资50万美金,成立了一家以婚礼服务为核心的互联网公司。

2000年,在拍完《笑傲江湖》之后,李亚鹏已经了自己的人生目标就是经商,之后十年大概做了七八家公司,包括影视传媒、杂志、咨询、旅游等等,还有后期为女儿创办的嫣然天使基金和嫣然天使医院。

2012年39岁的李亚鹏自称找到了新的人生方向,要做中国传统文化的推动者。

细细研究李亚鹏这四千万的债务之后,发现脱不开三点。

第一,李亚鹏执着的经商梦想;第二,热爱经商但缺少天份;第三,李亚鹏个人的传统文化和文艺青年梦想,梦想害人啊!

这四千万元的债务来源于当年李亚鹏轰轰烈烈的雪山艺术小镇项目。

2012年,李亚鹏看中了丽江这个文艺青年的天堂,以中书控股董事长的身份,拿下了丽江束河古镇东区的408亩土地,宣称将斥资35亿元打造一个以艺术为核心理念,集酒店、公寓、别墅等产品为一体的旅游度假地产项目。

按照他的设想,在这个艺术小镇里,文化和艺术将找到永久之地,且不与商业和地产相互排斥,而是共荣共生。

从这里就能看出一个典型文艺青年的梦想,我不能不说,时年39岁的李亚鹏还有一颗美好的童心。

从雪山小镇的实景照片我们就可以看出,理想很丰满,现实很骨感。

这个小镇的风格足够承载文艺青年的梦想,可是丽江这样一个本身只有十几万人口,以流动人口为主,客栈文化又过于发达的小城来说,梦想往往不堪重负误入歧途。

不知从什么时候,去丽江开个客栈成了小资逃离北上广的重要选项,一边面朝大海春暖花开,一边钞票数到手抽筋,这是何等完美的人生。单大渔认识的,就有三四个真的跑去丽江开客栈的,客栈压力有多大可想而知。

2017年底,据统计,单丽江古镇的四方街、五一街、七一街、南门、文明村等就有三千多家客栈,而且客栈数量仍在不断。

除了古城,在远离丽江中心区的束河古镇、白沙古镇、拉市海、七星街等地,都在疯狂新建客栈,每一个客栈,都代表着一个小资青年的梦想,他们只考虑做梦,不考虑。

现实是,丽江客栈从2012年就已经供大于求,2013年供求进一步失衡,到了2014和15年,满城遍布转让和抛售客栈的信息,转让价格从数百万跌到几十万。

李亚鹏的雪山艺术小镇正是在这个背景下起步上马的。

雪山艺术小镇,位于丽江的束马古镇,远离丽江古城,设计的理念是集艺术主题的客栈、餐饮、娱乐、酒吧、休闲、零售等多元业态于一体,打造出一个独一无二的国际文艺小镇。“很世界,很丽江”。

在李亚鹏的想象中,一大群艺术青年,齐聚他的艺术小镇,大家泡吧,交友,购物,逛吃,在丽江生活的既文艺又格调,简直不能再嗨皮了。可是,大家靠什么工作、生活、吃饭,就靠你够小资够文艺吗?

没有足够多足够有吸引力的就业机会,这一切都是沙滩上的空想。一个个华丽的创意最终像肥皂泡一样破灭。

雪山艺术小镇总建筑面积接近20万平米,项目为分雪山书院酒店、雪山大宅(别墅)、亚洲青年艺术现场(商业、住宅和公寓)三个板块,这个项目从一开始就十分烧钱。

演员出身的李亚鹏经济实力有限,从立项开始就在多方寻求融资,曾引入信托投资方,并发起过为期两年,规模两亿元的信托融资,也曾经将股份质押给招商银行丽江分行换取融资。

本次诉讼的四千万元就是在四处寻求融资的过程中出现的。

2012年,北京泰和友联公司向中书控股的雪山小镇项目出资6000万元,占雪山投资股份的10%

根据约定,雪山投资向泰和友联承诺若项目发生亏损,则亏损由雪山投资原始股东独立。雪山投资确保泰和友联全部不低于1亿元,三年开发周期届满后,泰和友联可先行收回约定的固定权益收益4000万元。

目前,三年早已期满,雪山投资迟迟不支付4000万元收益,泰和友联发起诉讼,李亚鹏不服一审判决,二审维持原判,李亚鹏及其兄李亚炜于判决生效十日内向泰和友联公司支付4000万元和利息。

很多人说,李亚鹏太傻,合作入股怎么能签下让对方稳赚不赔的签议,在我看来,这更多是当时李亚鹏过于看好项目前景,又急度缺钱的融资之举,周瑜打黄盖,一个愿打,一个愿挨,现在到了为梦想买单的时候了。

再说回雪山艺术小镇这个项目,项目的定位就决定了未来的命运。

2014年,由于缺钱和管理,计划四期的雪山小镇第一期只开发了一半,为了回收资金就急于对外销售。

定位高端、烧钱严重的雪山文化小镇售价接近两万元,而当时丽江的普通商品房售价不过五六千元,而且雪山小镇以大户型和别墅院落为主,一套总价高达300-800万元,严重丽江市场承受,去化率低的可怜。

李亚鹏这个时候,明星光环并没有什么卵用,让粉丝为明星花几百块买张演唱会门票可以,花几百万买套房想都不要想。

2015年,是李亚鹏资金最困难的时刻,雪山文化小镇把李亚鹏拖入了资金的泥潭,进也不能,退也不能,几乎陷于绝境。

就在这时,拯救李亚鹏的白衣骑士出现了,他就是阳光100的董事局主席易小迪。

2015年6月10日,阳光100发布,收购中书控股持有的雪山艺术小镇51%的股权,作价1.938亿元,意味着雪山艺术小镇的总估值为3.8亿元。

和当年李亚鹏号称的总投资35亿元相比,这个估值可是够便宜的,但是,这是李亚鹏全身而退的最好机会了。

易小迪何许人也?当年大名鼎鼎的万通六君子之一,万通六君子成名早,起点高,只是易小迪生性谨慎,这家成名二十年的老房企接连踏错市场节奏,目前年销售额刚刚过百亿,早就远离了地产大佬的牌桌。

易小迪接手雪山艺术小镇之后,利用他做旅游地产的经验,砍掉艺术酒店和艺术家工作室,将商业物业做为主力。把整栋院落的围墙打开,把数百平米的院落和别墅产品分割为29-51平米的公寓进行。

李亚鹏最初的文艺梦被丢弃,商业模式重回主题,思路是对的,效果又如何呢?

接手项目后,据说阳光100已经在该项目耗资4亿元。而雪山艺术小镇去化速度仍然极低,目前仍有大量公寓在售,单价维持在2万一平。

数据显示,项目建筑总面积13.6万平方米,2015-2017年的合约销售面积仅为3481、868和6999平方米,截止2018年上半年,项目已开发未销售的面积达2.64万平方米,去化压力极大。

因为价格过高,项目了五年返租,每年返租8%,共计返利40%的模式来吸引客户。然而,和周边七八千的普通住宅相比,显然人们并不买单。

而且,雪山艺术小镇拿的是商业地块,土地使用年限只有四十年,随着使用年限越来越短,销售的难度会越来越大。

今年五六月份之后,随着海南的限购,丽江房价有过一波迅猛的行情,可惜很快又进入了楼市下行期,投资客迅速之后,丽江的文旅地产,又进入了漫长的高位站岗时期。

文旅地产,特色小镇,曾让不少商场大亨折戟沉沙,前有中弘地产的王永红,后有中书控股的李亚鹏。

中国房地产风风火火十几年,成为吸金重地,引得无数人重金投资,在这期间,房地产也诞生了许多概念,如文旅地产,养老地产,特色小镇等等。

在地产行业烈火烹油,鲜花着锦之时,只要带上地产两个字,只要盖起来的是房子,就能卖的风生水起,引无数投资客飞蛾扑火。

承载房子价值的本源一点——居住,有长期居住的房子才是好房子,其他所有附加的功能都只是锦上添花,而不是雪中送炭。

这次李亚鹏的诉讼风波,表面看是一桩明星八卦,实际暗含着地产行业的兴衰与规律,永红、亚鹏之后,下一个为文旅地产和特色小镇买单的又会是谁?

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